Kos’ta yeni turizm rejimi: Merkezde yeni otellere 16 dönüm şartı

Bodrum’un karşı kıyısındaki Kos’ta turizm yatırımlarının önümüzdeki yıllardaki şeklini doğrudan etkileyecek yeni dönem başladı.

Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığı ile Turizm Bakanlığının hazırladığı Turizm Özel Mekânsal Planı, 7 Ağustos 2026 tarihli FEK D’ 658/7-8-2026 ile yürürlüğe girdi.

Yeni sistem, bölgeleri turizm yoğunluğuna göre beş ayrı kategoriye ayırıyor ve yeni otel yatırımlarından kıyı kullanımına kadar farklı alanlarda daha sıkı kurallar getiriyor. Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığı, planın özellikle yoğun turizm baskısı altındaki bölgelerde yapılaşmayı sınırlandırmayı, mevcut tesislerin yenilenmesini teşvik etmeyi ve doğal alanlar üzerindeki baskıyı azaltmayı amaçladığını belirtiyor.

Kos merkez en sıkı kategoriye alındı

Yeni planın Kos açısından en dikkat çekici düzenlemesi, adanın tamamının tek bir kategori altında değerlendirilmemesi oldu.

Vima tis Ko’nun planın resmî sınıflandırmasına dayandırdığı ayrıntılara göre Kos Belediye Birimi, turizm baskısının en yoğun olduğu bölgeler için oluşturulan A kategorisine, yani “Kontrollü Gelişme Bölgeleri” arasına alındı.

Adanın Dikaios ve Irakleides belediye birimleri ise daha düşük yoğunluk seviyesini ifade eden B kategorisinde, “Gelişmiş Bölgeler” arasında bulunuyor.

Bu ayrım, aynı ada üzerinde yeni turizm yatırımlarının farklı kurallara tabi olacağı anlamına geliyor.

Merkezde yeni otel için en az 16 dönüm

A kategorisindeki bölgelerde en önemli değişikliklerden biri plan dışı alanlarda yapılacak yeni otellerin arazi büyüklüğü konusunda.

Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığının resmî açıklamasına göre A kategorisinde plan dışı yeni otel yatırımları için gerekli asgari arazi büyüklüğü artık 16 stremma, yani yaklaşık 16 bin metrekare.

Daha önce bazı durumlarda 4 ila 8 bin metrekare büyüklüğündeki arazilerde de yatırım yapılabilirken yeni sistem bu sınırı önemli ölçüde yükseltiyor.

Kos’un merkez belediye biriminin A kategorisinde bulunması nedeniyle yeni kural burada doğrudan uygulanacak.

Dikaios ve Irakleides’te sınır 12 dönüm

Kos’un diğer iki belediye birimi Dikaios ve Irakleides ise B kategorisinde.

Bu bölgelerde plan dışı yeni otel yatırımı için gerekli asgari arazi büyüklüğü 12 bin metrekare olarak belirlendi.

Bakanlığın açıklamasına göre B kategorisinde turizm yatırımları tamamen durdurulmuyor ancak yeni tesislerin ölçeği, niteliği ve yer seçimi konusunda daha sıkı bir planlama sistemi uygulanıyor.

İlk 16 dönümde 100 yatak sınırı

Yeni düzenleme yalnızca arazi büyüklüğünü değiştirmiyor.

A kategorisinde bulunan adalarda yeni turistik tesislerin ilk 16 bin metrekarelik bölümünde en fazla 100 yatakkapasitesine izin veriliyor.

Arazinin 16 bin metrekareyi aşan bölümünde ise her ek dönüm için 6 yatak hesabı uygulanabilecek. Toplam kapasite ise B kategorisi için öngörülen üst sınıra kadar çıkabilecek.

Plan ayrıca A, B ve C kategorilerindeki yeni turistik tesislerde ağırlıklı olarak 3, 4 ve 5 yıldızlı otellere yönelmeyi öngörüyor.

Kıyı çizgisinin ilk 25 metresine yeni yapı yasağı

Yeni planın Kos gibi kıyı turizmine dayanan adalar açısından dikkat çeken bir başka düzenlemesi ise sahillerle ilgili.

Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığının açıklamasına göre kıyı çizgisinden itibaren ilk 25 metrelik alanda yeni düzenleme ve yapı yapılması yasaklandı.

Engelli erişimi, ambulans ulaşımı ve kıyı mevzuatında açıkça izin verilen bazı özel uygulamalar bunun dışında tutuldu.

Bakanlık, düzenlemenin kıyı peyzajını ve doğal alanları korumayı amaçladığını belirtiyor.

Kos turizmcilerinden itiraz var

Yeni çerçeve, Kos turizm sektöründe ise tartışma yarattı.

Koslu turizm temsilcileri özellikle “taşıma kapasitesi” kavramının yalnızca yatak sayısı, alan ve nüfus gibi sayısal ölçütlerle belirlenmesine itiraz ediyor.

Kos turizm sektörünün önde gelen isimlerinden Dina Svinou, taşıma kapasitesinin su tüketimi, enerji altyapısı, atık yönetimi, yol ağı ve genel kamu altyapısının gerçek kapasitesiyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini savundu.

Yerel basında ayrıca yeni kuralların yalnız büyük otel yatırımcılarını değil, turizm yatırımı amacıyla değerlendirilebilecek arazisi bulunan Kos sakinlerini de etkileyebileceğine dikkat çekiliyor.

Tartışmanın merkezinde “daha fazla turist” modeli var

Kos’ta yeni mekânsal plan tartışması, adadaki daha geniş bir turizm tartışmasının ortasında geldi.

Yerel yönetim ve turizm çevrelerinde son dönemde, ziyaretçi sayısının sürekli artmasının su, enerji, atık, ulaşım, sağlık ve altyapı üzerindeki yükü giderek daha fazla gündeme geliyor.

Koslu mimar ve yerel yönetim siyasetçisi Nikos Kantarzis de geçen hafta yaptığı açıklamada adanın altyapısının mevcut turizm yükünü taşımakta zorlandığını savunarak, sınırsız ziyaretçi artışının tek başına sürdürülebilir bir kalkınma modeli sayılamayacağını belirtmişti.

Yeni Turizm Özel Mekânsal Planı, bu tartışmaların ortasında özellikle yoğun turizm bölgelerinde yeni yatak kapasitesini artırmak yerine mevcut tesislerin yenilenmesini ve daha kontrollü büyümeyi öne çıkarıyor.

Kos’un merkezinin “Kontrollü Gelişme Bölgesi” ilan edilmesi de Yunanistan’ın en yoğun turizm adalarından birinde artık yalnızca “kaç turist geldiği” değil, adanın ne kadar turizm yükünü kaldırabileceği sorusunun resmî planlamaya girdiğini gösteriyor.